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政策背景
从近几年国家宏观调控情况来看，2003年主要是金融调控，2004年以土地调控为主，2005年为综合性调控，增加了房地产税收方面的调控，开始对转让房产征收营业税。今年，在房价上涨过快，房屋的供应结构不合理的大背景下，“国六条”及九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》陆续出台，政府又开始对房地产市场实行新一轮的宏观调控。在税收方面，“国六条”中明确指出“进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收政策”，随之，九部委联合发布意见，对卖房缴纳营业税的政策进行了调整，但对于争议颇多的转让二手房个人所得税的征收问题却没有提及，这一悬念也使个人所得税再次成为市场关注的热点。
转让房产征收个税的起源、征税办法和征收情况
《中华人民共和国个人所得税法》最早从1994年就开始颁布执行了，政府征收个人所得税的目的除了增加税收收入，还有一个重要的职能就是进行收入的调节，通过对富人、高收入者多征税，来解决低收入者的生活困难。关于转让房产征收个人所得税的问题，根据《中华人民共和国个人所得税法》第二条第九项规定财产转让所得应纳个人所得税，因此，对转让房地产取得的收益征收个人所得税，是符合法律所规定的。
根据税法规定个人出售自有住房取得的所得，应按“财产转让所得”征收个人所得税，税率为20%。分三种情况征税：（1）个人出售除公有住房以外的其他自用住房，应纳税所得额按转让财产的收入额减去财产原值和合理费用后的余额计算，所得余额乘以20%为须缴纳的个人所得税；合理费用是指卖出房屋时花费的相关税费。（2）个人出售已购公有住房，应纳税所得额为个人出售公有住房的销售价减去住房面积标准的经济适用房价款、原支付超过住房面积标准的房价款、向财政或原产权单位缴纳的所得收益以及税法规定的合理费用后的余额，所得余额乘以20%为须缴纳的个人所得税。（3）职工出售以成本价或标准价出资的集资住房、安居房、经济适用住房以及拆迁安置住房的，比照上述已购公有住房的标准确定应纳税所得额和须缴纳的个人所得税。对出售自用住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售住房应缴纳的个人所得税，先以纳税保证金的形式向税务机关缴纳；如果购房金额大于或等于原住房销售额的，全部退还纳税保证金，如果购房金额小于原住房销售额的，按购房金额占原住房销售额的比例退还纳税保证金，余额作为个人所得税入缴国库。另外，对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房所获取的所得，免征个人所得税。按照税务总局的通知要求，现在是实行“一窗式”征收房地产交易涉及的地方各税，在代开销售不动产发票时，税务部门将及时征收营业税及城市维护建设税和教育费附加、个人所得税、土地增值税、印花税等税收，然后凭完税发票办理过户。
目前个人所得税的征收绝大部分是通过代扣代缴的方式来取得的，但对转让房产的收益，没有哪个单位，包括房地产市场的经营管理部门可进行代扣代缴，需要每个售房者申报，且申报过程比较复杂。所以，在转让环节征收个人所得税还属于起步阶段，现在包括北京在内的许多城市在房产转让过程当中，个人所得税是由个人申报缴纳，没有进行强制征收。
开征个税对二手房市场的影响。
5月31号，也就是新的营业税政策执行的前1天，北京、上海等城市的房屋交易市场都是人满为患，说明人们对税收政策十分敏感，税收政策的变化将直接影响到二手房市场的走势。
北京取消福利分房后多年来从新房市场购买的大量商品房中有相当一部分需要转到二手房市场变现，公房准许上市后大量的公房也要进入二手房市场，使二手房的市场供应逐年增加，近年来新房的价格持续上涨，居高不下，将目光转向二手房市场的购房者越来越多，对二手房的需求也稳步增长，这些都促进了二手房市场的发展，成熟的房地产市场应是以二手房为主导的市场，北京去年新房市场和二手房市场的比例是1：4，二手房约占20％，新房约占80％，这个比例还亟待提高，二手房占房屋交易比重逐渐上升是一个趋势。营业税是间接税，按照销售金额缴纳，比较容易转嫁，对二手房征收营业税已经增加了房屋买卖的成本，如果再对房屋买卖的差额强制征收个人所得税，结果不是降低了卖房人的收益就是增加了买房者的负担，在这种情况下随着税收的增加，一部分卖房者会选择调高房价，税收增加的幅度将可能直接体现为房价上涨的幅度，同时交易成本的增加又使一些卖房人取消或推迟售房计划，这样在加剧目前市场供求的矛盾同时很可能继续推高房价，其结果不但与政府调控房价的初衷不符，还将导致二手房市场的萎靡不振。
统计发现购买二手房的很多人都是一次置业，其中不少是中低收入家庭，由于没有足够的资金购买新建商品房，希望通过购买品质价格适中的二手房作为过渡，因而二手房的价格将直接影响到这部分人的购买行为，如果征收个税的话，按照目前市场上供不应求的现状，这种税费极可能会转嫁给买方，无疑将推动二手房价格的上涨。2005年实行了包括税收在内的一系列宏观调控，进入2006年房价不降反升，其中二手房房价上涨比一手房还快，这种报复性的反弹显示出供求关系的紧张，意味着二手房价格的上涨已经成为中低收入家庭购房的一个障碍，这与国家鼓励二手房市场发展，增加中低收入家庭可购买的中低价位房屋供应的政策是相违背的。
现阶段征收个税存在的问题
征收对象的问题。目前转让房产的人主要有以下几种类型：第一类，转让房产是出于调剂和改善的目的，如卖小换大、卖掉位置不好的买位置更好的等。第二类，有多套房，在满足居住后，要将多余房产出售。第三类，属于房地产市场的投机炒作者，买房的目的不是为了居住而是为了炒卖赚取差价。对于第三类扰乱市场的投机炒作者，是国家要通过加大征税力度所打击的。第二类将多余住房卖掉取得的收益，国家征税也是合理的。而对第一类单纯是为了改善居住条件而卖房的人是否应该征税是最具争议的问题，在我国，不同城市、不同区域房地产市场的发展状况存在明显差异，如上海房地产市场中的投资和投机者超过了40％，而北京购房者中自用者占80％以上，投资和投机的比例还不到20％，在市场供求矛盾较多、房价居高不下的情况下，即使是改善居住条件的购房也很难做到在一年之内能够卖旧买新，同样面临个税的缴纳。政府征收个人所得税的主要目的是希望通过增加投机者的交易成本来抑制炒房，发挥个税调节收入、平抑房价的作用，如果采取一刀切的办法征收，是不合理的，现阶段征收也是不合时宜的。
应税金额核定的问题。转让房产征收个人所得税比征收营业税要复杂，每一套房征收营业税的税率和程序是相同的，计算比较简单，但对于房产转让差价部分征收个人所得税，是一房一样，在计算应缴税金的时候比较复杂，认定买卖差价部分时，除需了解现在卖房价格，还需要相应的凭据证明原来购买的价格及相关的费用，作为可扣除的成本，在实际执行过程中，客户都倾向于无差价转让，买卖双方可能会采用虚开发票等一些变通办法来规避这部分的税收，提供的各种凭据的真实性就难以确定；另外，在房产购买成本没有足够依据的情况下，税务机关可以按照征管法核定征收，由于房屋和其他产品不同，没有统一性，任何两套房子之间都存在一定差异，在一栋楼里面，两套相同的单位，售价可能是完全不一样的，如果按照税务机关的理解强制核定，虽然在核定的时候会综合考虑房地产的地理位置、房价、面积等差异性，但其核定的结果也有可能与市场的实际情况不相符。所以税务部门在税收核定时的难度和工作量都比较大。
征收环节中问题：由于对转让房产征收个人所得税涉及的应税人员多、分布范围广，在征收环节过于复杂，加上不少人因不愿缴纳而采取各种办法，如果实行强制征收个人所得税，势必要加强监管执行的力度，税务部门将投入更多的人员和资金，增大征收成本。
几点建议
第一，现阶段对转让房产征收个人所得税应慎重缓行。综上所述，虽然在房地产转让环节征收个人所得税合法，但从目前情况看，营业税的调整实施已经对二手房市场产生一定的影响，税务机关在个人所得税核定和征管环节还存在一些问题需要完善，如果再用个人所得税作为调控房地产市场过热的工具不但难以达到九部委联合发文抑制房价上涨过快，改变供应不合理情况的目的，如征收实施不力甚至还有可能事与愿违，不利于二手房市场的发展；另一方面，二手房供应的增加是对一手房市场的补充，可以解决大量中低收入家庭的住房问题，对平抑房价涨幅过大、改善供应结构、缓解供求矛盾都能起到积极有效的推动作用，所以应该给二手房市场创造较为宽松的政策和市场环境，加大对二手房市场的扶持力度，阶段性减轻二手房的税负，促进二手房的流通。
第二，在转让房产税收方面可考虑制定较为简单的核定征收办法。在房屋租赁方面，出租房屋最早包含个人所得税在内的各项税收占到了租金收入的30％多，很多交易都在私下完成，征税的实际效果很差，近几年税务部门采用了一些比较灵活、务实的措施，如将各项税收合并为综合税收，税率降到了5％，租赁税收开始不断的上涨，并且履创新高。这说明较低的税率和简便的征收方式市场是可以接受的。在二手房转让方面建议参照租赁税实行较低的综合税率的方法制定出买卖双方都可以接受的核定简单、征收方便的综合税收，取代现在难以核定征收的个人所得税，这样不但可以减轻买卖双方的税负，提高交易量，缓解二手房价格的上涨，而且能够有效地促进征收，增加政府的税收收入，实现政府宏观调控的目标。
第三，向空置房屋收取空置税。房价的涨跌主要是由供求关系所决定的，当市场出现供不应求时，房价一定会上涨，但目前的状况是房价不断上涨，而房屋的空置率也在节节攀升，主要由于投机炒房者的手中大多拥有多套房屋，为实现高额套现他们会抬高房价或令房屋空置造成供求紧张。大量房屋的空置是对社会资源的严重浪费，会对二手房市场的健康稳定发展产生十分不利的影响，因此，建议对空置房屋收取空置税，通过税收杠杆来调节市场供求，平抑房价，打击炒房。
第四，加强各种税收制度的建设，如财产登记制度，收入明晰制度等一些基础制度的建设，并在现有税制基础上不断进行补充和完善，等时机和条件成熟后，在房地产转让环节征收个人所得税就水到渠成了。
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